ราคาที่ดินสายสีม่วงเริ่มกลับมาร้อนแรง Q3 ปรับขึ้นสูงสุด อสังหาฯ เลือกชานเมืองผุดบ้าน 10 ล้านบาท
ราคาที่ดินเป็นหนึ่งในปัจจัยทางด้านต้นทุนที่สำคัญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา วิกฤตใหญ่จากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลกระทบถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างหนัก ผู้ประกอบการในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เตรียมที่ดินรองรับการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะโปรดักต์คอนโดมิเนียม ต่างเบรกชะลอการขึ้นโครงการเพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน ขณะที่ช่วงที่เริ่มมีประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หลายฝ่ายประเมินว่า เจ้าของที่ดิน และกลุ่มแลนด์ลอร์ดจะมีการระบายที่ดินเพื่อลดภาระการจ่ายภาษีที่ดิน แต่ไม่เป็นอย่างที่คาดคิด ‘ราคาที่ดิน’ ยังไม่ได้ปรับลง เพียงแต่ชะลอการขึ้นราคาเท่านั้น
โดยเฉพาะที่ดินชานเมืองที่อยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ ราคาที่ดินมีแนวโน้มสูงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการเว็บหวยออนไลน์ ถูกกฎหมาย บาทละ 1000 เชื่อถือได้หันไปกว้านซื้อที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการแนวราบ ซึ่งสินค้าประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ได้รับความนิยม เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อต้องการบ้านที่มีพื้นที่รองรับการทำกิจกรรมของครอบครัว หรือมีสเปซสำหรับการทำงาน ซึ่งวิถีใหม่เกี่ยวกับการทำงาน รูปแบบการทำงานที่สามารถทำจากที่บ้านได้
REIC ชี้ดัชนีราคาที่ดินปรับตัวใกล้ค่าเฉลี่ย 5 ปี
ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้นำผลสำรวจด้าน “ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2565” รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมค่าดัชนีปรับตัวดีขึ้นแม้ว่ายังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 (ปี 2558-2562) โดยจะเห็นได้จากค่าดัชนีมีแนวโน้มที่ดีขึ้น เนื่องจากเริ่มปรับขึ้นมาอยู่ในระดับใกล้เคียงการเพิ่มขึ้นของค่าเฉลี่ย 5 ปีเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 368.8 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ขณะที่ค่าเฉลี่ย 5 ปี เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 ส่วนภาพรวมเปรียบเทียบรายปีอัตราการขยายตัวของดัชนีมีทิศทางดีขึ้นเช่นกัน
ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 368.8 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่เป็นการปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 (ปี 2558-2562) โดยมีค่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.8 ต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 จากไตรมาสก่อนหน้า โดยเป็นการปรับตัวดีขึ้นตามปัจจัยประกอบสำคัญ คือ ความคืบหน้าด้านการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ และการที่ผู้ประกอบการเริ่มกลับมาประกาศแผนการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์
ดีเวลลอปเปอร์ชะลอตุนที่ดินขึ้นโครงการ
ห่วง ศก.ยังไม่ฟื้น-กังวลจ่ายภาษีที่ดิน
ดร.วิชัย กล่าวว่า ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยปกติต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นมา ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่รัฐบาลได้ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา โดยไม่ได้รับส่วนลดร้อยละ 90 เหมือนเช่นในปี 2562-2563 ทำให้ผู้ประกอบการต้องพิจารณาการซื้อที่ดินสะสมลดลงเพื่อควบคุมภาระภาษีที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการ รวมถึงในช่วงก่อนหน้าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ชะลอการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่เพื่อรอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และการกลับมาของกำลังซื้อของผู้บริโภค
รวมถึงในปี 2565 ยังได้รับผลกระทบจากสงครามระหว่างรัสเซีย และยูเครน ที่อาจจะทำให้เศรษฐกิจไทยในปี 2565 ขยายตัวต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ทั้งหมดนี้มีผลให้อัตราขยายตัวของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังไม่กลับมาใกล้เส้นค่าเฉลี่ย 5 ปี แม้จะดีขึ้นในรายไตรมาสก็ตาม
บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงสูง
โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกในไตรมาส 3 ปี 2565 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ยังคงเป็นที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากมีความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ และราคาที่ดินยังอยู่ในระดับไม่สูง ทำให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ ในขณะที่ราคาที่ดินในเขตชั้นในและชั้นกลางของกรุงเทพฯ มีราคาที่สูงอยู่แล้ว แม้ว่าจะมีการปรับตัวขึ้นบ้าง แต่ทำให้ไม่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงที่สูงดังเช่นในพื้นที่ชานเมือง ประกอบด้วย
อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึงร้อยละ 55.7
อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 42.8
อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคาร้อยละ 28.1
อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคาร้อยละ 26.4
อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคาร้อยละ 11.6
ที่ดินสายสีม่วงเริ่มกลับมาร้อนแรง
อันดับ 1 เพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 9
สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาสนี้ พบว่า เส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีแผนจะพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าในอนาคต โดยมีรายละเอียดดังนี้
อันดับ 1 ได้แก่ สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2559 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ราคาที่ดินในอำเภอเมืองนนทบุรี และอำเภอบางบัวทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 2 ได้แก่ สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วกว่าร้อยละ 92.82 ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) เขตหลักสี่ และเขตคันนายาว เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 3 ได้แก่ สาย BTS สายสุขุมวิท ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในเขตจตุจักร บางนา พญาไท และพระโขนง เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 4 ได้แก่ สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วกว่าร้อยละ 96.79 ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) เขตบางพลี ประเวศ และเมืองสมุทรปราการ เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาก
และอันดับ 5 ได้แก่ สายสีน้ำตาล (แคราย-ลำสาลี) ซึ่งเป็นโครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินในอำเภอเมืองนนทบุรี และเขตหลักสี่ เป็นบริเวณที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก
อสังหาฯ เฟ้นหาทำเลผุดแนวราบ เชื่อมเดินทางเข้าเมือง
ด้าน นายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ (LALIN) กล่าวถึงกลยุทธ์และการเฟ้นหาดีมานด์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการโครงการแนวราบว่า บริษัทฯ ให้ความสำคัญอย่างมากในการคัดสรรทำเลเพื่อการพัฒนาโครงการ ซึ่งบ้านเดี่ยวแบรนด์แลนซีโอ คริป ทั้ง 2 โครงการใหม่ล่าสุดนี้สามารถตอบโจทย์แนวคิดดังกล่าวได้อย่างมาก เพราะเป็นทำเลที่เหมาะอย่างยิ่งต่อการอยู่อาศัย มีความสะดวกสบายจากปัจจุบันสู่อนาคต ไม่ว่าจะเป็นทั้งเรื่องระบบเครือข่ายคมนาคม เส้นทางการเดินทางจากรอบนอกสู่ใจกลางกรุงเทพฯ อีกทั้งทำเลยังตั้งอยู่ในย่านเศรษฐกิจและชุมชนคุณภาพ ให้ลูกค้าได้ใช้ชีวิตในวันทำงานและวันหยุดได้อย่างสมบูรณ์แบบตามที่ต้องการ
“ลลิลฯ เน้นพัฒนาโครงการจากพื้นฐานความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มลูกค้า จึงได้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่มาในคอนเซ็ปต์ “Perfection of Living ความสมบูรณ์แบบ ที่ตอบสนองทุกไลฟ์สไตล์ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง เพื่อสื่อถึงการให้อิสระด้านการใช้ชีวิตที่ต้องจัดสรรในแต่ละวันให้คุ้มค่า”
โดย 2 โครงการใหม่ภายใต้แบรนด์แลนซีโอ คริป จากลลิล พร็อพเพอร์ตี้ มีมูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท ได้แก่ โครงการบ้านเดี่ยวแลนซีโอ คริป 2 อยู่โซน สุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศ 90 ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 25 ไร่ มูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท ระดับราคา 4-6 ล้านบาท อยู่บนทำเลใจกลางประชาอุทิศ ใกล้ทางด่วน 3 สาย สามารถเข้าออกเมืองได้ด้วยรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) และสายสีเขียว (ในอนาคต)
และโครงการบ้านเดี่ยวแลนซีโอ คริป รัตนาธิเบศร์-เวสต์เกต ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 47 ไร่ มูลค่าโครงการ 1,100 ล้านบาท ระดับราคา 4-6 ล้านบาท ใกล้ทางพิเศษสายศรีรัช-วงแหวนรอบนอกกรุงเทพฯ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีม่วง (สถานีตลาดบางใหญ่)
ปรับทำเล เปิดตลาดบ้าน10 ล้านบาทขึ้น
เลือกโลเกชันชานเมือง ราคาไม่แพง
นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านขึ้นไปในครึ่งหลังปี 2565 คาดว่าจะมีทิศทางที่เป็นบวก สืบเนื่องจากกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นกลุ่มที่เน้นอยู่อาศัยจริง ในช่วงครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการยังคงเน้นจับตลาดบ้านกลุ่มนี้ และยังเปิดตัวโครงการใหม่ขึ้นมาเรื่อยๆ เพราะยังมั่นใจในดีมานด์ของตลาดกลุ่มนี้ โดยปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดนี้ยังไปต่อได้ คือ สภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยและให้ความสะดวกในการดำเนินชิวิต ซึ่งจะเห็นว่ากลุ่มบ้านในระดับราคานี้ได้ขยายตัวออกไปในพื้นที่ส่วนต่อขยายของกรุงเทพฯ (EBD) และยังได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อ สะท้อนให้เห็นถึงพฤติกรรมในการอยู่อาศัย และการซื้อที่อยู่อาศัยของคนเมืองที่เปลี่ยนไป อันเนื่องมาจากโครงการบ้านในเมืองที่มีราคาที่สูง กลุ่มผู้ซื้อจึงมองหาบ้านหรูในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากศูนย์กลางธุรกิจ แต่ยังคงสามารถเข้าเมืองได้สะดวกจากเส้นทางคมนาคมที่เกิดขึ้นใหม่ ทำให้โครงการที่อยู่ในย่านชานเมือง หรือส่วนต่อขยายได้รับความสนใจค่อนข้างมาก
ราคาที่ดินเป็นหนึ่งในปัจจัยทางด้านต้นทุนที่สำคัญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา วิกฤตใหญ่จากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลกระทบถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างหนัก ผู้ประกอบการในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เตรียมที่ดินรองรับการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะโปรดักต์คอนโดมิเนียม ต่างเบรกชะลอการขึ้นโครงการเพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน ขณะที่ช่วงที่เริ่มมีประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หลายฝ่ายประเมินว่า เจ้าของที่ดิน และกลุ่มแลนด์ลอร์ดจะมีการระบายที่ดินเพื่อลดภาระการจ่ายภาษีที่ดิน แต่ไม่เป็นอย่างที่คาดคิด ‘ราคาที่ดิน’ ยังไม่ได้ปรับลง เพียงแต่ชะลอการขึ้นราคาเท่านั้น โดยเฉพาะที่ดินชานเมืองที่อยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ ราคาที่ดินมีแนวโน้มสูงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการเว็บหวยออนไลน์ ถูกกฎหมาย บาทละ 1000 เชื่อถือได้หันไปกว้านซื้อที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการแนวราบ ซึ่งสินค้าประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ได้รับความนิยม เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อต้องการบ้านที่มีพื้นที่รองรับการทำกิจกรรมของครอบครัว หรือมีสเปซสำหรับการทำงาน ซึ่งวิถีใหม่เกี่ยวกับการทำงาน รูปแบบการทำงานที่สามารถทำจากที่บ้านได้ REIC ชี้ดัชนีราคาที่ดินปรับตัวใกล้ค่าเฉลี่ย 5 ปี ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้นำผลสำรวจด้าน “ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2565” รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์…